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购买商品房前要注意审查五证

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购房者在购买商品房,尤其是购买期房时,为使自己的权利能够得到保障,在签订购房合同之前,要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证 、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。

国有土地使用权证。根据我国法律规定,只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地,国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后,才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时,要注意土地使用者的名称与开发商是否一致,是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限,土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论),使用年限应是70年。

  建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证,表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后,符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证,则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时,要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。

  建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明,如现在合肥市在二环以内一般不会再批准进行多层(6楼以下商品房)开发,规划还涉及到建筑的容积率、小区配套设施等。如果开发商拿不出建设工程规划许可证,则意味该建筑是违章建筑。

  施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件,只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查,施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时,也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期,可以推算开发商是否会延迟交房,如果发现问题,则可以早日采取应对措施。

  预售许可证。最后就是审查预售许可证,审查预售许可证时,一定要留心。国家为了保护购房者利益,规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下,且建筑工程满足一定的施工进度,比如在我们合肥市,在建工程在形象进度上要完成一层施工,并确定施工进度和竣工交付日期,房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时,要注意查看原件,防止有的开发商用复印件作假。在合肥市预售许可证是一楼一证,因此要注意开发商提供的预售许可证,就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证,在合肥就发生过一开发商对预售许可证进行张冠李戴的事例,欺骗购房者。最后,记住到房管部门网站上核对一下,防止开发商伪造预售许可证。

  如果开发商具备了上述合法有效的“五证”,购房者与之签订购房合同,则风险性较小。