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年底前不会有好转 深圳写字楼租金售价还会跌

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7、8月深圳写字租售双双走低,年底前市场走势如何成为市场焦点。就这一话题,于9月8日举办了南都商业地产沙龙(第二期),中原、美联、世联行三中介机构写字楼部高层表示,年底前市场还会继续下行,甚至未来一年市场都不看好。他们还表示,目前高品质、高回报率(8%以上)的单位仍值得关注。

年底前市场不会有好转

中原地产工商铺写字楼部总经理杨创慧表示,从去年高峰时期到现在,深圳写字楼整体售价至少下跌了20%,租金也有10%-15%的下调,尤其是今年6、7月份以来,售价及租金下滑较快。美联物业写字楼部总监王涛,及世联行工商业务部总监杨成对上述观点表示认同。据他们介绍,目前这种下滑的趋势十分明显,像海岸城东座,7月中报价还在2.2万元/平方米,9月初已有不足1.8万元/平方米的单位出现。

杨创慧直言,住宅的“金九银十”无法给写字楼带来利好。他表示,“就目前的趋势看,估计年底前写字楼市场肯定不会好转,这种状况保守估计还会持续一年。”针对目前的市场,与会专家建议,投资客及开发商降价应一次到位,“至少要低于市场价的10%,这样才能出货。”与会专家表示。

可关注回报率8%以上的笋盘

“市场整体悲观并不是说市场没有机会,相对于住宅来讲,写字楼市场肯定是更为平稳。”与会专家表示,现在市场上出现不少投资回报率高的笋盘,投资客可以选择其中的高品质单位,长期持有。

“只要有资金,现在就可以选择一些片区较好、硬件优良、回报率达到8%以上的单位。”王涛说。杨成也称,即使在写字楼的下跌时期,投资回报率较高的写字楼,也可以实现以租抵供。

■沙龙共识

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如何看价格走势?未来一年还会跌

核心提示:全球经济下行,美国次贷危机,欧洲经济动荡等都会影响深圳的写字楼市场。限外令及金融紧缩让专家对未来一年的写字楼市场持续不看好。

杨创慧:目前国内还是有大量的资金,但是经济是互相影响的,现在全球经济都不好,国人的投资信心肯定会不足。目前国外有资金想进来,但限外令让它们进不来。国内资金在观望,国外资金进不来,中国的证券市场又在不断走低,所以写字楼的年前市场很难好。还有,写字楼市场的反应一般会比住宅慢,即使有救市政策出来,也是住宅市场先有所改善。因此,我保守估计,未来一年深圳写字楼市场都应是在下行通道。

王涛:写字楼的波折今年正在加大,主要还是受到经济大环境影响,这样的影响让不少企业越来越难做,还有不少中小企业在倒闭。再就是,目前上半年的年报陆续出来也对市场造成信心不足的影响,年前市场应该都会处于一个下滑状态。不过,写字楼和住宅市场不一样,写字楼相对要平稳很多,上涨时候这样,调整时候也不会很急。而且下半年的供应不多,这都能表明写字楼的走势不会和住宅一样急跌,而是一个平稳的下滑走势。

杨成:大的经济环境中大家都能感受到,未来很不容乐观,今年农历新年前都不可能有太多起色,而后面的两个月肯定会加速下滑。能有变化的,可能就是年底那个很短的一个时间段,市场可能会释放一些需求出来,一些企业到年底会有一些现金,有可能进入写字楼市场,扩充公司的实力或者扩大规模,还有些企业是因为要做第二年的计划会有一些动作。不过整体来说,这个时间段不会好太多,很快就继续下跌的势头,下跌的最长时间,有可能达到一年。

2

如何看租金变化?最近还会往下调

核心阅读:写字楼租金的下调虽然与售价同步,但幅度较小。预计随着经济形势持续调整及中小企业租金承受能力下降,深圳写字楼的租金仍将持续下调,预计福田中心区的调整幅度相对较大。

杨创慧:现在大家对未来经济的形势并不看好,很多企业也都受此影响运转困难。落地到深圳,首先是大家对写字楼的信心不足,再加上很多企业租赁需求都减小,像一向稳定的安联大厦、诺德中心之前的140、150元/平方米·月的租金,都已经回调到目前的120元/平方米·月。目前全市租金相对于去年高峰时期已经下跌了10%-15%,预计在经济形势没有改善,限外政策没有打通的情况下,租金仍会往下调。

王涛:就我们的了解,目前不少租写字楼的企业租赁计划都有了改变,有些本来要租甲级写字楼的改成了乙级,有些则缩水了要租赁的面积。这些变化一旦开头,市场波动就出来了。2002年到2006年买的写字楼价格相对低,他们在租金竞争上有足够的优势,租金下跌他们依然有获利的空间,因此他们心态很乐观。相对中心区和其他区域的写字楼,罗湖的写字楼未来会好一点,主要是去年罗湖写字楼上升也很慢,下半年租金和售价下调幅度也会低于整体的下调幅度。

杨成:深圳的写字楼租金在今年年初还是处于上升阶段,更在3、4月份达到了租金的峰值。最主要原因是在星河中心出售给平安后,嘉里建设广场一枝独秀,租金一度冲破200元/平方米·月关口,当时录得的最低租金都有238元/平方米·月以上,这一下子拉起来福田中心区的租金价格。在未来的调整中,可能车公庙和罗湖下调幅度不会太大。

3

如何把握投资机会?选择高素质高回报的单位

核心提示:无论是在写字楼市场涨的时候还是跌的时候,市场上都有大量投资的机会,主要是看投资者自身的实力及写字楼本身的素质。近期深圳不少写字楼市场出现不少回报率能到8%以上的单位,投资者可积极关注。

杨创慧:目前投资者对于稳定的回报是非常重视的,这个放在写字楼投资上也是同样的道理。最近从客户的反应来看,他们也更倾向于把投资时间定位在3-5年,对于高回报率和高素质的单位更有兴趣。所以在写字楼市场仍处于下降通道的情况下,建议投资客可以关注回报率在8%以上的、素质较高的写字楼,这样更有保障。其次还要主要租客的条件比较好,毕竟出名的公司在租金缴纳等方面会更顺畅。最后就是空置率,这对于租金的稳定有很大保障。

王涛:在现在经济调整、高通胀的情况下,资金需要寻找投资途径保持不贬值,或者说是贬值少一点,甚至可以赚一点。从现在的写字楼市场来看,已经有不少笋盘出现,投资回报率已能够达到7%-8%,值得关注。至于怎么定义笋盘,我认为一方面要看自己的实力,另一方面投资要从片区价值、项目硬件等方面去观察,发现价值被低估的时机。不过现在的投资客投机心态还很严重,认为写字楼价格还会大跌,其实写字楼价格有可能跌回2005年吗?不可能。

杨成:现在CPI高涨,对于资金来说,寻找投资的途径最好还是不动产。基金、股票现不宜投资。而不动产方面,如果投资住宅,一方面要涉及装修,另一方面投资回报率低也不能以租养供。而写字楼随着租金及售价的下降,租金回报率已经有所上升,以租养供已经没有问题,甚至还有部分结余。而像福田中心区那样,统一业权的写字楼越来越多,能够买卖的写字楼供应将越来越少,从稀缺性来看现在投资也是比较理想。

4

如何打破成交僵局?价格低于市场10%才好出货

核心提示:写字楼市场低迷,如何能打破成交的僵局,在于看投资客及开发商对于降价的魄力。想出货的投资客其实应该把握时机,把价格一次降到市场价格的10%以下,才能实现回收现金的目的。

杨创慧:目前国内企业都出现了不同程度的经营困难,而股票市场失利,现金流紧张迫使不少企业把自己投资的写字楼、商铺拿出来卖。现在我建议投资客应该尽快割肉离场。现在逐步降价的策略并不能奏效,就像前段时间新华保险大厦可以降到2.5万元/平方米的时候,2.3万元/平方米很容易出手,结果投资客不愿意进一步降价卖不出去。结果等到市场价降到2.3万元/平方米时,要2万元/平方米才比较好卖了,那还不如当初一次性降到2.3万元/平方米时处理掉划算。

王涛:从目前开发商的心态来看,普遍还是对于后市抱有较为乐观的态度,甚至对于“金九银十”抱有希望。其实写字楼并没有这个旺季的说法。在这种情况下,建议写字楼开发商要学习住宅市场万科的做法,就是降价快销,一次把价格降到市场能够接受的程度,能够赚一点就可以了,坚持现金为王。在营销模式上,也建议开发商采取独家代理的方式,通过和中介的商量,营造热销气氛,这样销售会更有效。

杨成:随着经济的调整,中小企业的租金承受能力越来越低,目前也陆续出现了退租、转租的情况。在这个时候,长线投资客必须掌握好出租的技巧,才能保证租客能续租。首先是要分析一下两者的心态:投资客如果找另外的租客,那么就会存在免租期及空置期,加起来估计要有3-4个月时间,而且租生不如租熟;租户另外找写字楼也要出中介费,而且装修也不一定符合自己的条件,所以他们也不愿意另外找写字楼。建议投资客在租金方面,可以不上涨,或者是涨跌幅控制在10%,与租客协商,就更能增大续租的可能性。


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