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广州珠江新城CBD 未来10年后将尽显豪华气势

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2008夏尾,珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)CBD(中央商务区)商圈,无数投资豪客再次把眼光投掷在这块即将流金淌银的风水宝地上。

 

  本月初,珠江新城核心区中央商业广场高亢启动全球招商计划,引得无数资本竞折腰。无独有偶,卧榻一侧,珠江新城资格最老、盘驻商业面积最大的高德置地首个SeasonsMall亦以日夜赶工的速度欲华丽出场。此外,广州十大地产商之一百嘉信疾步挺进珠江新城,其首个商业项目“太阳城广场”甫一开始就选择了结盟的方式,与本土商业国企大鳄“广百股份”联袂登场,欲叫板天河城。

 

  “不久的将来,这里将会是中国式的‘曼哈顿罗克菲勒’,城市CBD的CBD.”种种迹象表明,在珠江新城这块不到7平方公里的地块中,近10个商业巨无霸托起了一个总面积接近70万平方米的商圈。这一数字正在赶超北京王府井大街、上海南京路的体量和目前天河路的华南第一商圈。耐人寻味的是,多元资本抱团扎堆,却均不约而同地选择以奢侈品路线开赌珠江新城CBD商圈未来。

 

  “没有钱,不要来玩。”在CBD商业模式定为“高端、品牌和规模”之后,业界戏称零售业在珠江新城的突破笃定将成为一场“烧钱的游戏”。而在这冲天式扩张冲动的背后,“珠江新城CBD商圈”拿什么许自身一个美好的未来?机遇与风险并存,扩张狂潮中玄机酝酿。于是,这个夏天,在众多看客的眼中,珠江新城CBD这出商业大戏正逐步演练成为一场铿锵有力却又蕴含着进进出出、生生死死的武戏。

 

  70万平方米商业圈

 

  耐不住寂寞的“名利场”

 

  从荒芜的城郊到隐形豪华商圈的逐渐浮出,珠江新城CBD这块方圆不到7平方公里的地块,从来都是一个耐不住寂寞的“名利场”。

 

  “各路资本纷至沓来,目前多个商业中心与各高档楼盘临街商铺的体量加起来,整个珠江新城用于购物休闲的商业面积接近70万平方米,”前天河城副总裁、现太阳城广场操盘手杨军艇指着珠江新城地图给记者掐指计算,以现已供应的商业用地为例,商业面积达8.7万平米的太阳城广场、15万平米的珠江新城中央地下商业广场、17万平方米的高德置地四个Mall,再加之兴盛路步行街商铺4万平米、猎德地块商业面积10多万平方米,珠江新城大型商业中心的面积已接近55万平米。除此之外,珠江新城450万平米中的在建地产项目中有接近200万平米是写字楼和酒店群,比如富力盈泰广场,还有西塔之类的独立建筑体45万平方米,在这些商业建筑中也有体量不少的商铺。“如果将这个商圈扩大到太古汇和体育东路,这体量便可与天河城商圈抗衡。”

 

  记者注意到,在珠江新城这个大商圈中,被命名为“太阳城广场”项目位于珠江新城东部,不算珠江新城核心地带。据透露,该建筑面积14.5万平方米的太阳城总投资达到10亿元,2010年亚运会前夕将正式开业,定位营造堪比北京新光天地及上海梅龙镇。而沿新建地铁向珠江新城中轴核心一路挺进,去年出让的猎德商业项目,其总建筑面积达到56.8万平方米,商业面积超过10万平米,总投资额预算高达100亿元左右。正在建设中的珠江新城西塔,总建筑面积达到45.6万平方米左右,目前正在挂牌的珠江新城东塔,地面面积也达到35万平方米。

 

  此外,位于珠江新城中轴线位置有两个不容忽视的“大家伙”一是由广州市政府主导的珠江新城核心区中央商业广场。据广州新中轴建设有限公司透露,该项目被喻为珠江新城的“地下世界”,是迄今为止世界上规模最大的一次性规划建设的地下交通空间。另一个不容忽视的大家伙也位于城市新中轴线核心位置,它就是高德置地四极Mall,该92万平米的综合体中有17万为纯商业面积,是目前广州最大商业地产项目。高德置地向记者透露,“这里将建成十多个三层复式豪华铺位,已有LV等奢侈品牌意向落户此处开建直营旗舰店。”

 

  高德置地是谁?

 

  投资、经营一手包办的“媒体绝缘体”

 

  在珠江新城CBD中的众豪贵中,“高德置地”以17万平米这一最庞大的商业体量受到众多资本的关注。

 

  种种迹象显现,从1999年通过租赁美居中心开启珠江新城商用战略,到2001年一口气在中心位置拿下5块地,高德毋庸置疑是目前珠江新城资历最老、拥有商业面积最大的商业地产商。

 

  该项目背后的资本和操盘手到底是谁?资料显示,不为外界所熟知的高德置地,其董事长苏萌低调程度与合生创展(0754.HK)掌舵人朱孟依不相上下,可谓“媒体绝缘体”。该公司前身是广州市明和高盛投资有限公司(简称明和高盛),记者日前前往该公司总部,发现其前台墙上至今仍挂着高盛集团的牌子。“此高盛非彼高盛”,公司内部人士告诉记者,“为了避免被认为与美国高盛有关联,公司从去年开始改名为‘高德置地’,置地的英文是‘地标’的意思。”

 

  消息人士透露,与其他地产商不同,高德置地从一开始就专注于商业地产项目。其从1995年开始涉足商业地产,靠经营美居中心一举起家成名,自2000年珠江新城建设伊始,就已投资建设了位于体育西路的高盛大厦,并在珠江新城与多个城中村洽谈下多幅土地合作合同。目前高德置地有高盛大厦、美居中心、花花世界以及在建的高德置地广场(高德商业中心)等纯商业地产项目。按照高德置地刚成交的地块收益标准推算,该公司至少有过百亿人民币资产。

 

  “在他人还未洞察这一商机的时候,我们已经着手拿地,看好的正是高端商业地产的前景,还有珠江新城的不可复制性。”高德置地营运总监时辉透露,珠江新城最大的商业项目高德置地广场其实是由五个地块组合而成的。而出于聚核效应的考虑,高德置地还计划在购物广场和周边西塔,东塔等中心景观之间,在购物广场和兴盛商业街之间,各自构建连廊,融会贯通。“这样,整个珠江新城核心区的商业氛围就会很足”。

 

  此外,时辉透露,为规避行业常见的开发商为追求短期利润兜售项目、导致商业经营难以为继的弊端,高德从前期投资开发到后期经营管理,整个项目都将是由高德置地自己一手包办。此外,在项目前期开发设计的过程中,设计师已为后期经营做好铺垫。时辉透露,以春、夏、秋、冬为主题,该地块将有四个商业中心,“春天”的档次与天河城一带相平,然后由春到冬,经营档次逐渐提高,到“冬天”则将全是国际一线顶尖品牌。

 

  中心地下广场VS太阳城

 

  结盟,或者联手

 

  与高德置地策略不同,偏安一隅的太阳城选择了合纵连横的方式求发展,而广州市政府主导的珠江新城核心区中央商业广场打出的口号也是企业可与政府一道“分食”这块“超级商业蛋糕”。

 

  “地上一个城,地下一个城”,是行家们对珠江新城的定义。其中,位于城市新中轴线的珠江新城中央商业广场,其地下15.1万平方米商铺、2996个地下小车位、4万平方米商业广告位等主要经营收益项目对任何商家来说,都是一块“超级大蛋糕”。更诱人的是,广州市政府计划和企业“分食”这块“超级大蛋糕”:以政府出土地为合作条件、与投资人成立项目合作公司,合作公司享有项目全部商铺40年产权,以及停车位、商业广告位、通信接入等40年经营权。

 

  当然,要想当珠江新城地下世界的“东家”也非易事,广州面向全球公开招商,竞标企业必须是全球高端服务业“领头羊”———总资产不少于50亿元,净资产不少于18亿元,具有海内外发行股票和贷款等融资能力和渠道;二,具有至少一项5万平方米以上(含5万平方米)大型购物中心的经营管理经验。

 

  与“分食”策略略为相近,百嘉信选择了结盟杀进珠江新城,其“太阳城广场”幕后操盘手杨军艇将“宝”押在了经营模式上。“以前天河城是一个个摊位去谈,中怡时尚是整体打包,太阳城广场要走第三条路———通过发展商与主力百货公司合作,成立一个管理公司来共同经营”。杨对于这第三种模式的信心并非没有依据,北京的新光天地就是一个成功的范本。在距离北京国贸仅一公里的地方,依靠Chanel、ChristianDior在内的全球938个品牌的新光天地成功上位。这个奢侈品新贵就是由北京华联集团与台湾新光三越百货各持股50%兴建,即华联的钱加上台湾百货业老大新光三越的奢侈品客户资源。

 

  本月初,带领太阳城广场跻身“上流社会”的另一半浮出水面———本地实力殷实的商业国企上市公司广百股份。据后者上市公司公告透露,其双方签订的《珠江太阳城战略框架合作协议》,协议约定由百嘉信集团的控股子公司广州华骏实业有限公司负责投资开发建设位于广州市天河区珠江新城的太阳城广场项目,公司与百嘉信集团共同引进第三方组建合资公司合作经营管理太阳城广场,打造为广州市高档时尚购物中心。据消息人士透露,第三方即有可能是目前对广州磨刀霍霍的外资百货大佬。

 

  商圈的未来

 

  10年后将尽显豪华气势

 

  耐人寻味的是,多元资本抱团扎堆,却均不约而同地选择以走奢侈品或国际品牌路线开赌珠江新城CBD商圈未来。

 

  “选择走高端路线,这是该地目前唯一可以差异化竞争的一个方向”,商业专家黄文杰分析认为,珠江新城是一个政府200亿打造的“城市名片”,汇集大量五星级酒店不说,该处高档住宅的大量出售在一定层面上折射出这里将汇集广州消费能力最强的群体。此外,将珠江新城商圈定位为奢侈高档消费还有一个可行性,就是奢侈品供应市场还处于空白状态。珠江新城的交通网络非常发达,紧挨华南快速干线。可以想象,假如LV真的在珠江新城开设一个旗舰店,其引爆的市场绝不仅在广州,还有珠三角地区。

 

  与黄文杰观点相似,华南第一商业网CEO黄华军认为,“CBD的定位规划已具备其辐射能力不仅局限于广州,故奢侈品在珠江新城发展应该是很有前景的。”但至于珠江新城能否吸引到国际品牌的目光?黄认为,欧洲的大品牌是集聚在步行街里,香港是在SHOPPINGMALL,北京上海是国际品牌落户在百货公司里,具体到珠江新城,它应该依附于哪种商业物业,还是一个值得探讨的话题。但有一点毫无疑问,如果珠江新城要打造奢侈品商圈,最核心的位置肯定是在新中轴线上。

 

  黄华军分析说,排除目前交通状况外,珠江新城的地面交通切割得很凌乱,这可能给目标消费者带来消费的不愉悦感。光是从黄埔大道由东转向西就要绕一大圈。对比法国,为了做奢侈品商业街,特地花了工夫将周围的交通打造成一面四通八达,另一面则可以容纳所有种类的交通工具。还有服务业也需要重点考虑。从目前珠江新城已有的楼盘来看,周围的配套设施普遍存在一个琐碎凌乱的问题,而做商业地产,讲究则更多,一句话,细节决定成败。

 

  “CBD的定位注定珠江新城的商业配套必须是高端的,这个高端不一定是奢侈品,应该意味着更多的一线品牌进驻。”粤海房地产开发(中国)有限公司营销总监郑少铭认为,目前整个珠江新城的商业配套规划比较凌乱,成不了一片,所以整体商业氛围应该没有巴黎拉德芳斯、东京新宿和香港中环等世界著名CBD那样活力四射。“可能,需要5年时间,珠江新城才稍见模型,之后还要10年,才能形成商圈氛围。”

 

  专题撰文/本报记者 金杜 肖昕

 

  ■专家说法

 

  欧阳坤世界奢侈品协会中国区CEO

 

  “我建议珠江新城走高端消费路线”

 

  事实上,广州并不是一个时尚的城市,其生活方式奢侈度也赶不上深圳。另外,广州本地消费能力并不是奢侈品消费的主力军,据我所知,广州很多有钱人都在深圳香港有房子,并加入深圳香港的高级私人会所,他们一般是在出穗度假旅游的过程中,购买奢侈品。从这些方面来看,我更倾向建议广州珠江新城走高端消费路线,而不是“打造奢侈商圈”。各个地方的人都可以说“打造奢侈商圈”,但真正能够国际一线品牌进驻的能有多少?进驻之后能够打造成商圈氛围的又有多少?

 

  在我看来,走“国际品牌”吸引国际品牌的路线是错误的,应该实打实,走高端经济吸引国际品牌的路线。珠江新城如真可招到国际一线品牌,这种商圈氛围培育至少需5到8年。


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