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广州第二大烂尾楼变身环市路首席写字楼

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喜欢下榻广州广园酒店的外地客商稍微细心点就会发现,东边紧邻的位置,十年前就有一幢高楼在建设,十年后的今天,它仍然还在不紧不慢地施工。

  “这将是广州环市路商圈首席写字楼。”1998年,合银广场开工仪式上,大鹏房地产掌门人意气风发地向羊城人民宣布。时至今日,这个早已改名为大鹏国际广场的项目依然只有一副褴褛的外观。

  不过今天,大鹏国际广场终于换了一个有钱的东家。不久前,以上海新天地之作一举成名的香港瑞安集团以13.88亿元的高价购下了该项目,并宣布,2010年将是这个环市路商圈首席写字楼面世之时。

辗转十年仍褴褛

  1998年,这个位于广州花园酒店旁的超高写字楼开始动工。与那个时代的所有房地产企业一样,早在1994年便已成立的大鹏房地产也是一个机会主义者,凭借与政府的强力公关能力,大鹏在花园酒店圈下了一块黄金宝地。

  上世纪90年代末,这块紧贴着花园酒店的项目曾是令人艳羡的香饽饽,立了梧桐树,接着就是引来凤凰鸟。业内人士告诉记者,那个年代的房地产开发都是遵循这种逻辑,拿了好项目后,就来空手道,四处吸引资金。那又是经济高速裸奔的年代,项目伊始,香港方面的资金就源源进入该项目。

  但一场金融风暴打断了开发商的好梦。与中诚广场、京华大厦一样,投入合银广场的香港资金旋即大量抽离。开发商被迫另谋出路,从1998年到2002年,项目建建停停。“香港资金都抽走了,唯有借助银行的贷款。”据该开发商的一位离职员工介绍,项目先后向广州市商业银行借贷了7亿~8亿元,“有钱就建,没钱就停工。”到2002年即将封顶之时,项目干脆彻底停工。“也不能说它完全停工,它每周也会开动一下升降机或者吊臂,以此表明该项目并非烂尾楼。”就在此时,合银广场的发展商大鹏房地产将目光瞄准了另一个重大项目,这个项目就是现在赫赫有名的正佳广场。

  2002年,正是广州写字楼最不景气的时候,有接近30%的写字楼空置。众多甲级写字楼的出租率都不高,租金更落到历史最低点。“如果此时合银广场推出市场,其盈利之惨淡可想而知。”上述大鹏的离职员工向记者表示,而此时广州大型商场的发展正进行得如火如荼。正佳广场的极佳位置,使大鹏宁愿先放下合银,转而全力发展正佳。

  虽然广州市政府一直希望这个位于花园酒店旁的项目尽早面世,但当时的政策并未对这种消极开发有更多的限制。大鹏并非实力超群的开发商,无力同时运作两个投入都在数十亿元以上的大型项目。据称,后来这个号称全亚洲最大的正佳广场,差点让大鹏要出让股权以换取发展资金。

  2005年,广州的写字楼市场环境改善,在政府与广州市商业银行的协助下,合银广场的复工终于提上议事日程。其时,大鹏地产已将其位于华南植物园对面的龙洞项目转让给保利地产。业界都在猜测这笔新资金将被注入到合银项目里去。然而由于债务等原因纠葛,该项目的预售一直未能如愿。此时开发商的精力依然集中在发展正佳上面,并希望借此上市融资,令这个已改名为大鹏国际广场的项目再度陷入烂尾边缘。

 

 

新东家是个“破烂王”

  十年一个轮回。2008年,自被誉为烂尾楼“大哥”的中诚广场被盘活后,广州烂尾楼纷纷迎来了自己的春天。被广州人称为“二哥”的广州第二大烂尾楼——大鹏国际广场也终于在十年后迎来了自己的第二春。

  香港瑞安集团子公司中华汇公告称,6月底,以13.88亿元买下了大鹏国际广场,并将在2010年完工。人们不禁问:这个新东家是何许人也?大鹏国际广场会否再度烂尾?

  瑞安房地产可谓业界的另类,虽然为香港企业,但基本所有成功作品均来自内地。其最为得意之作为上海新天地项目,已成为旧城改造的经典。以至于台北市长郝龙斌参观过后,也想要在台北效法修建一个“新天地”。而更令瑞安人称道的是,其掌门人罗康瑞是香港大学的客座教授。借助新天地的品牌,瑞安近年在全国一路快跑,2006年、2007年两度分拆上市。

  其中,收购大鹏国际广场的中华汇正是瑞安去年在伦敦上市的子公司。该公司的主营业务就是在全国范围内收购停建项目。瑞安集团从2005年11月开始介入“烂尾楼”项目的盘发,没想到业务出奇的好,开展这项业务不到两年,已经操作了5个项目,2006年通过这些“烂尾楼”项目,已净赚近1000万元。粗略一算,这些“烂尾”项目的平均回报率竟然超过了40%。

  罗康瑞也不韪言,他说:“很多国际机构投资者对中国的停缓建项目相当有兴趣,瑞安收购的每一个烂尾楼项目中,几乎都活跃着外资财团的身影。”他认为,一方面是外来资本市场对内地“烂尾楼”盘活项目的看好,另一方面也可以看出瑞安地产在资本运作上的技术优势。譬如具体操作时,先联合摩根大通、spinnaker等国际机构,牵手外资财团共同开发,然后再对“烂尾”项目进行国际化的经营管理,就是一种产业资源嫁接操作的高级技术利用。

  去年年中,罗康瑞不再满足于与海外资金逐个项目谈合作,于是将此业务独立注册了“中华汇房地产有限公司”并在伦敦上市,海外各种机构投资者直接可以入股,成为了真正意义的烂尾楼接盘专业户。上市后,中华汇的业务发展明显加快,一年内项目已有翻番的增长,全国已在北京、大连、青岛、成都、广州等地收购了15个项目。

  尽管短短时间内业务翻倍,但瑞安并没有停下来的打算。今年4月,罗康瑞在业绩发表会上表示,期望年底前中华汇土储可由年初的120万平方米增至200万平方米。

  其实收购项目存在的巨大资金压力,令这些烂尾楼的周转率并不高。例如2005年最早购入的一批烂尾楼仅成功变现了一个项目。今年年初,瑞安宣布再出售北京和大连的两个项目,即使今年顺利出让,第一批烂尾项目也只兑现了3个项目,可见烂尾楼改建的费时耗资。

  但资金来源广泛、财大气粗的瑞安对此似乎并不在意,据说收购大鹏国际广场的13.88亿元,其中就有中东资金的参与。


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