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潘石屹:中国住宅市场已下滑到了灾难的边缘

来源:  作者:本站
  与楼市调整相伴随,地方土地收入直线下降。   土地收入普遍剧减   SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹近日称,中国住宅市场已下滑到了灾难的边缘。土地市场首当其冲。   国土资源部土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》指出,今年上半年全国土地供应总量同比减少了25.27%。但在供应总量减少的同时,供应的土地并未能如期成交。“今年上半年以来,各地频繁发生‘退地’事件,‘招拍挂’的地块不断流标。有些地块因为没有市场再也不敢推出了。”潘石屹对本报记者说。   据专家调查和测算,不少城市的土地收益占地方财政预算收入一半以上。土地市场的严重低迷,已经影响到了地方政府的财政收入。   以北京、广州等一线城市为例。   据北京“链家地产”市场研发中心统计数据分析,2008年1-8月,北京市土地交易总金额为3397603.381万元,土地交易共53宗,交易金额与土地交易宗数环比2007年5月-12月的3745614.096万元、66宗,分别下降9.3%、19.7%。   在广州,今年上半年土地出让金收入约为60亿元,而去年全年这项收入却高达207亿元。   二线城市也不容乐观。   今年厦门市本已调低了土地出让收入预算,仅安排177.11亿元,为2007年土地出让金预算收入的65.8%。但从上半年数据来看,情况比想象的更为糟糕。上半年全市商住用地出让成交率仅54.83%,近半流拍,全市共出让土地(商住)11幅,总成交金额仅39.2315亿元。同处东南沿海某省会城市,上半年竟然一幅土地也未能成功出让。   中部热点城市武汉也降幅惊人。   根据相关数据,今年以来,武汉市中心城区成交面积、金额和每亩单价均出现大幅下降。上半年共成交196911.6平方米(约295亩),比2007年同期减少85.78%,成交金额14.25亿,同比下降88%,平均每亩单价482.45万元/平米,比去年同比下降18%。   来自国土资源部的数据,去年全年全国土地出让收入达到近1万亿元,同比增长约六成左右。虽然目前还没有今年上半年全国土地出让收入的权威数据,但勿庸置疑的是,去年的“土地财政神话”已然远去。   土地收入剧减已是全国普遍现象。   土地市场恶化后的压力   目前,土地“缩水”并没有停止的迹象。   “虽然公司还会关注各地土地市场,但会非常谨慎。”9月10日,阳光新业(000608.SZ)策划总监顾悦告诉本报记者,对于一个上市公司来说,目前200多万平方米的土地储备虽然不多,但并不会急于拿地。   “房地产这种深度调整将持续两三年。”北京国华置业有限公司公关经理赵加表示,公司短期之内不打算再拿地。   2008年土地出让收入纳入地方预算内财政收入的第一年。“开发商不拿地,最为敏感的应数地方政府。”全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,土地收入减少,就意味着地方财政收入的减少,基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设就没有办法推进。“地方政府将面临经济和社会的双重压力。”   华远集团董事长任志强也认为,如果房地产投资、新开工面积连续下降的局面不改变,明后年房地产市场的供应量就成问题,土地收益也将大幅减少,以土地财政为主的地方财政难以为计,也就没钱解决低收入家庭的住房问题。按照现行政策,各地土地招拍挂收入的10%或15%将用于保障性住房建设。   北京高通智库投资顾问有限公司总经理张宏还指出,除了上述压力之外,地方政府还将面临如何收回投资的现实问题。“土地市场的萧条,意味着政府在土地一级开发市场上的投资回收期被无限期拉长,而各地的土地整理绝大多数都是占用银行资金。如果地方政府土地投资收回难度加大,由此带来的金融风险也将在随后体现出来。”   “如果土地市场进一步恶化,将直接影响到银行,影响到金融机构。”潘石屹也如是认为。   救市之惑?   接受记者采访的专家们认为,目前来看,期望中央政府部门出台所谓救市政策,暂时不现实,但地方政府却有更大的弹性空间。   西安市的选择,就是对楼市压力的一种化解。西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》,对购房者实行财政补贴,被业内普遍理解为救市。   西安市的做法,是否会被其他城市仿效?   聂梅生预测,那些土地收入占到财政收入40%以上的地方政府一定会出台救市政策,“我们就等着看吧”。   潘石屹认为,如果地方政府再不出来救市,房地产会出大问题。但最好的救市方式,是放松二套房的按揭政策。   “链家地产”市场研发中心负责人也认为,房地产市场不景气,不仅直接影响土地交易进而影响政府土地出让收益,而且,从宏观经济层面说,房产市场属于上游企业,事关建筑材料市场、装修市场等行业的兴衰,正由于房产行业涉及经济运行中的多个链条,因此在其出现大幅滑坡时,地方政府根据不同程度的市场状况出台一些补救措施,是合理的。   在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,地方政府出台这些“救市”措施,主要是出于维护房地产市场预期的目的,想透露给消费者、开发商一个信息:政府希望房地产市场稳定。   张宏表示,偏弱的救市政策短期之内还难以令楼市停止下滑,未来楼市整体走势仍较悲观。   但也有人反对地方政府此时出手救市,因为楼市的调整尚未到位。
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