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聂梅生:房价不会出现大幅下跌年均下跌在5%

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  全国工商联房地产商会会长聂梅生——   “如果你对苏锡常经济的发展有信心,那么你就可以对房价的回归抱有信心。”昨天,在常州武进举行的“生态宜居住宅高峰论坛”上,全国房地产商会会长聂梅生教授的演讲受到了与会者的热切关注。   银根紧缩但股市是放大器   昨天的论坛上,聂梅生的演讲题目是“房地产调控政策反思和预期”。首先,她对去年和今年国家针对房地产的调控政策进行了回顾。“去年6月份开始,地价开始大涨,房价跟着上涨,为什么?加大供给--放松地根、银根,并没有稳定房价而是房价飙升,与调控预期相违背。到后来又采取了抑制需求的办法。比如央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率,抑制住房需求增长。”聂梅生分析说。有关方面的调控政策没有带来预期的效果,甚至“越调越高”,受到各方指责。在这种背景下,2008年有关方面更严厉的政策出台了。因此,去年调控政策的误区值得反思。“我认为,去年的调控政策,主要是忽略了资本市场、股市对房产市场的影响。资本市场和土地的联动推升房价。”   她说,银根紧缩但股市是放大器--去年,部分房地产上市公司市盈率高达100-200倍,1-8月房地产类上市公司融资总计达1149.45亿元,致使它们敢于以高于底价数倍的高价拿地,结果是不可避免地拉动房价上升。但是地方政府的土地收益却属于类似“预算外”财政收入,土地管理和资本市场的管理错位。外资是推动器--资金推动、全球化的金融系统性推动,通过多元化的渠道进入中国。“2008年,政策制定方、开发商、购房者这三方都注定为此付出代价。”   今年,国家采取的调控手段是紧缩房贷,压缩需求,防止过热和通胀。房地产市场也出现了一个很大的变化,那就是上半年房价同比上升趋缓,交易量大幅下挫,市场预期低迷。   从长期角度看房价会回归   房价到底体现了什么价值?到底属于消费价值?投资价值?还是金融价值?聂梅生说,从一般意义上理解,房子具有居住使用功能,是民生必需品,具有消费价值,但是国际、国内都把房地产按固定资产投资计入GDP,“国家对房地产按固定资产投资计算,居民购房为什么不能是家庭固定资产投资?国家提出保护老百姓财产性收入,房子应该是普通老百姓最大的财产性收入!”   她说,资本市场存在期价,当前的房价就是受预期价格的影响,已经不能单纯用供需关系、房价收入比、成本利润关系来解释。土地是有长期价格的资源,正如石油价格是受期价影响一样,土地也有期价。房价必定受期价左右。资本价值对房价的影响是短期波动,但是长周期来看,仍然要回归到经济和社会发展的基本面上来。   “也就是说,我们的房价受‘期值’影响,房价不仅与成本等相关,还与'期价'相关,就和石油价格一样。比如去年房产市场和今年房产市场,其供需关系是没多大变化的。总体说来,从长期的角度看,房价是会回归的,就像现在石油价格回归一样,房价也肯定是会回归,回归到它应有的价值。只要你对苏锡常的经济发展、对国家的经济发展抱有信心,房价肯定回归理性、回归正常!”   “中央的政策已给了我们很好的信号。当然,也不可能出现中央大张旗鼓来帮扶房地产企业的情况,中央的政策只要保持稳定就行。这就像刹车不能踩得太急一样,油门也不能踩得太急!”聂梅生形象地解释。她说,未来的态势不必悲观,“房价不会出现大幅下跌的情况,房价的涨幅到年底可能还会降低,但是一年平均下来,可能会是'5%'这个数。”
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