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商业地产新经营模式 开发商自持写字楼物业

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 长期持有获取稳定的租金收益,或者整体出售是业绩普遍认同的商业地产经营模式。SOHO中国现在坚持的销售策略,则是快速销售,获取现金,提前获取回报 ,这种方式很多时候被认为是一种并不成熟的商业模式,“无法平滑房地产商业周期的波动。”盛世太平投资管理公司董事总经理陈立民说。   SOHO中国在香港上市后,虽然销售业绩连创新高,但SOHO中国现在的股价表现并不出色。有市场投资者担心,公司自持的面积过小会失去对业态的整体引导 和控制。市场上甚至一度传言,香港投资者曾“逼宫”潘石屹、张欣,要求其改变业绩的稳定状况。   陈立民认为,现在SOHO模式最大的问题是不利于员工的发展,过往以销售为主,员工工作完一个项目或者离开,或者赶往下一个项目,很少能够在职业发展 上得到提升。而持有型物业则可以扩大公司的规模,为员工职业能力的提升带来空间。   记者了解,2010年上半年,SOHO中国就出现了一波中层员工离职潮。   潘石屹也逐渐意识到SOHO中国商业模式的缺陷,潘石屹计划未来三年内,SOHO中国将持有物业的比例增至20%,包括前门项目、上海外滩项目、银河和光华路 项目的部分。   SOHO中国投资者关系部表示:“按这个持有物业的比例,我们的原则就是拿独一无二的,例如像北京前门项目我们全都持有,上海外滩项目我们也会持有一 部分,北京银河SOHO,准备留3.7万平方米的商业。”   不过对于潘石屹来说,“真正的问题是SOHO从散售转向自持,谁为这一转型买单。潘石屹原来的客户群主要是山西煤老板。这些人只愿意购买物业,而非租 物业。”安邦咨询分析师苏晶认为,“潘石屹现在说的转型尚待观察,实质的动作并不多。”   陈立民指出,这是一个牵扯到很大战略的调整,潘石屹原来的特长是拿地,设计房子,建房子,销售房子,如果是持有物业的比例增加的话,需要员工的培 养和公司架构的调整。   在SOHO尚都办公的苏晶说,SOHO写字楼的电梯、供暖以及中央空调等设施,漏洞很多,自持物业对上市公司的管理提出了很高的要求。苏晶指出,自己管理 的物业公司只能应对后期的管理问题,对于本身设计和建筑的硬伤是无能为力的。   在2010年中期业绩交流会上,潘石屹就提出,“下一步,为了完善SOHO中国的商业模式。我们准备由SOHO中国自己组建物业管理公司来管理我们开发的物业 ,这样,SOHO中国的机构与它的商业模式相配合,会让这种商业模式的优点得到更大的发挥。”   潘石屹在2010年中期业绩交流会上说:增加持有型部分,“这是SOHO中国商业模式的一个改变,在物业管理、商业管理方面,就要想办法把物业升值,我们 这个计划还是一步一步做。”   从实际销售情况看,近期旺销的银河SOHO购买者也多半来自老客户。目前SOHO中国几个主要项目都处于旺销的阶段,而SOHO中国的物业从定价的角度来讲, 与周边相比并不高,而在租价上也比较便宜。对于中小企业来说,性价比比较合适。   也有SOHO中国投资者指出,在商业地产未来几年行情看好的情况下,潘石屹可能更倾向于加快销售,同时增加项目储备,而对持有型物业投资则无多大的动 力。
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